Jak postupovat při projektu domu krok za krokem

Doporučený postup, jak se připravit na stavbu domu, abyste měli co nejméně starostí a na nic nezapomněli. Doba od koupě pozemku po získání stavebního povolení trvá přibližně jeden rok a samotná stavba obvykle rok další. Architekta/projektanta si vyhledejte a zamluvte co nejdříve (klidně již před koupí pozemku, s jehož výběrem také odborně poradí), ti dobří jsou na měsíce dopředu vytížení. 

1. Najděte pozemek svého srdce a předjednejte s majitelem o jeho koupi.
   
2. Zjistěte si číslo parcely a stáhněte si na ČÚZK mapu katastru.
3. Do mapy katastru načrtněte předpokládané umístění domu, případně zakótujte jeho rozměry a polohu k hranicím parcely. Vyžádejte si na stavebním úřadě (SÚ) územně plánovací informaci. SÚ potvrdí, že stavební záměr je v souladu s územním plánem (ÚP), případně se vyjádří, jaký typ stavby by v souladu s ÚP byl.
4. Důležitým krokem je předběžné zajištění financování Vaší stavby. Nejčastěji projektujeme domy s pořizovací cenou 45-70 tis. Kč/m² užitné plochy. Tedy při 120 m² cena 5,4-8,4 mil. Kč. 
5. Kupte vysněný pozemek!
6. Na řadě je úvodní schůzka nad architektonickou studií stavby = umístění na pozemku, osazení do terénu, tvarové a objemové řešení (sklony střech, velikosti otvorů - okna, dveře, oslunění, stínění atp...), energetická koncepce. Samotná studie je nejméně pracnou fází z celého procesu stavby, ale celkový výsledek ovlivní nejvíc.
7. Vezměte si na SÚ formulář k žádosti o stavební řízení (dle doporučení SÚ rozhodnutí o umístění stavby, k ohlášení stavby či ke stavebnímu povolení). Na konci formuláře si od SÚ nechejte zaškrtnout, které dotčené orgány a kteří správci sítí se mají ke stavbě vyjadřovat. U správců všech sítí si vyžádejte dokumentaci k vedení existujících sítí v okolí Vašeho pozemku. Nebo za vás provede projektant v rámci inženýrské činnosti. 
   Výhodné je využití elektronického systému UtilityReport kde můžete získat souhlasy nebo informaci o existenci sítí online.
8. Čeká Vás návštěva geodeta - zaměření hranic parcely a výškopis. V jednoduchých případech lze vycházet jen ze svépomocného výškopisu (provázkem, metrem a vodováhou) a z mapy katastru. Jednoduché případy jsou, když je pozemek rovinatý anebo v jednoduchém mírném svahu. A když jsou hranice parcel jasně patrné (např. plotem) a zároveň jsou dobré sousedské vztahy a nehrozí neshoda ohledně hranic parcel. Když jsou v katastrální mapě na www.cuzk.cz při zobrazení vrstvy "hranice parcel s vyjádřením přesnosti" hranice zelené (= digitálně zaměřené), ty červené mohou mít dle typu mapy nepřesnost až 3 metry.
9. V případě záměru zásobovat stavbu vodou ze studny si zajistěte projekt k povolení studny a předběžně domluvte provedení studny (místní realizační firma zajistí i projekt).
10. Zajistěte inženýrskogeologický a hydrogeologický průzkum půdy místním specialistou. 
11. V případě, že domek bude založen na terénu (obvyklé případy), nezapomeňte na radonovou zprávu. Kontakt na radonového specialistu Vám dají na SÚ. V případě založení na pilířcích s větranou mezerou pod podlahou není radonová zpráva nutná.
12. Pro každý rodinný dům musí být zajištěn zdroj požární vody. Hydrant min DN80 do 150m od stavby anebo požární nádrž min 14m3 do 600m od stavby. Zjistěte prosím na obci, u správce vodovodu anebo místních hasičích jeho polohu.
13. Zároveň musí být zpevněná příjezdová cesta (stačí štěrková) min. šířky 3m, do vzdálenosti max. 50m od domu. Neprůjezdná komunikace delší než 50m musí mít na konci plochu umožňující otáčení vozidla.
14. Finalizace architektonické studie stavby a její odsouhlasení.
    
15. S architektonickou studií si zajděte do kuchyňských nebo koupelnových studií, kde vám pomohou naplánovat finální a přesné rozložení všech prvků. Ty mohou ovlivnit polohy instalací a čím dříve budete znát přesné řešení, tím více klidu vás následně čeká při realizaci.
16. Na řadě je projekt k povolení (nebo ohlášení) a projekt k provedení stavby. Při srovnávání cen projektových prací od různých projektantů je nejlépe srovnávat srovnatelné = vycházet z položkových nabídek, aby bylo jasné, které sub-projekty bude projekt obsahovat. Doporučuji vyžádat si ukázky podobných předchozích prací, aby byla zřejmá kvalita a hloubka zpracování projektu. Tlustá složka s množstvím formálních příloh nemusí být známkou kvalitního projektu. Pro úřady stačí projekt minimalistický. Realizaci usnadní a dobrému výsledku významně přispěje projekt podrobný, s výkresy detailů (mj. pro minimalizaci nákladů na vytápění), se samostatnými konstrukčními výkresy.
17. Nyní máte hotový projekt pro povolení!
18. Zažádejte dotčené orgány a správce sítí o stanovisko k vašemu stavebnímu záměru na základě výkresu koordinační situace a průvodní zprávy zpracované projektantem. Nebo za vás provede projektant v rámci inženýrské činnosti.
19. Podejte projekt spolu s žádostí o povolení (nebo ohlášení), včetně všech souhlasných stanovisek dotčených orgánů a správců sítí na SÚ.
20. Zavčasu si zajistěte technický dozor investora. Buď hlídá kvalitu prováděných prací u prací prováděných firmami nebo svépomocným stavebníkům radí postupy a technologie prací.
21. Na základě projektu zadejte poptávky u subdodavatelů stavebních prací a materiálů (sám či ve spolupráci s projektantem):
    - zemní práce, výkopy, přípojky, základy
    - hrubá stavba
    - tesař, pokrývač, klempíř, komín
    - okna
    - truhlářské výrobky (vnitřní dveře, parapety, schody)
    - fasáda a zateplení
    - technologie domu (vytápění, elektroinstalace, vzduchotechnika, voda, kanalizace, zabezpečení, fotovoltaická elektrárna)
    - zařizovací předměty koupelen, obklady a dlažby
    - finální omítky nebo povrchy
    - podlahy
22. V případě potřeby začít stavbu oficiálně užívat (kolaudovat) zajistěte revizi komína, revizi elektřiny, geometrické zaměření stavby pro zápis do katastru, požární hlásič, hasicí přístroj, revizi hromosvodu, prohlášení odborného dozoru a prohlášení nakládání s odpady.
    
23. Poté můžete na SÚ oznámit záměr začít stavbu užívat. V případě povolených staveb (tedy větších než 150 m² zastavěné plochy) proběhne kolaudace (s kontrolní prohlídkou ze strany SÚ), v případě ohlášených staveb (do 150m²) kontrolní prohlídka proběhnout může a nemusí. SÚ může souhlasit se zahájením užívání stavby i na dálku. Není nutné mít vše na 100% přesně dle projektu k povolení (ohlášení) a není nutné mít pro potřeby kolaudace (či vydání souhlasu s užíváním) vše na 100% hotové. Nedostatky se při kolaudaci sepíší do protokolu s příslibem termínu jejich doplnění. Povinné jsou zejména požadavky uvedené v předchozím bodě.
24. Užívejte si života ve Vašem novém domově!

Převzato od kamaráda a kolegy Daniela Grmely a upraveno.